Objektová analýza domu Cihlářská 12-16
17. 2. 2013
Objektová analýza domu Cihlářská 12-16
(stav k 15.1.2013)
Úvod
Tato analýza má za úkol na základě znalostí vlastníků o bytovém panelovém domě navrhnout rozsah oprav a modernizací. Bude podkladem pro zpracování projektu „Dokončení oprav, bezpečnostních opatření a zajištění budoucnosti bytového domu Cihlářská 12-16, Hodonín“ při respektování finančních možností vlastníků bytových jednotek.
Výsledkem této analýzy bude seznam opatření, která budou zohledněna v projektu pro ohlášení stavebnímu úřadu a v prováděcím projektu a pro zabezpečení úvěru v souladu s Nařízením vlády č. 468/2012 Sb.
1 Základní charakteristika objektu
1.1 Popis výchozího stavu
1.1.1 Zevrubný popis stavby
Tato analýza se týká domu Cihlářská 12 až 16 v Hodoníně. Jedná se o 5podlažní dům se 66 byty, který byl dokončen koncem r. 1965 v konstrukčním systému B 60II. Jedná se o samostatně stojící dům, složený ze dvou sekcí. V jedné sekci (2 vchody) délky 33,15 m je 26 bytů a v druhé sekci (3 vchody) délky 61,95 m je 40 bytů.
V 1. NP je technické vybavení domu a 6 b.j. Středem objektu pod podlahou 1.NP je veden tepelný kanál s horizontálními rozvody TV a ÚT a s domovní předávací stanicí (DPS), která je zdrojem tepla. K vertikálnímu pohybu slouží dvouramenné schodiště.
Fasády jsou členěny předsazenými lodžiemi. Některé lodžie jsou zaskleny jednoduchými posuvnými skly. Dům je rozdělen na 3 dilatační celky.
1.1.2 Stavební konstrukce
Konstrukční soustava B 60 je panelový systém tvořený soustavou příčných a podélných nosných železobetonových stěn tloušťky 270 mm a 150 mm a železobetonovými stropními panely tl. 100 a 170 mm při rozpětí 3,6 m. Konstrukční výška podlaží je 2,85 m.
Obvodový plášť tvoří panely z keramického betonu (jádra) celkové tloušťky 270 mm. V roce 2001 byl obvodový plášť zateplen tepelnou izolací z PPS tl. 80 mm (STOMIX) s vnější tenkovrstvou omítkou. Sokl výšky 40-70 cm nebyl zateplen. Okolo soklu je okapový chodník z keramických dlaždic tloušťky 50 mm podsypanými pískem.
Vnitřní nosné stěny jsou železobetonové tl. 150 mm.
Příčky jsou ž.b. tl. 80 mm.
Původní střecha je plochá jednoplášťová spádová k vnitřním střešním vtokům. Skládá se stropního ž.b. panelu tl.100 mm, škvárového a štěrkového posypu tl.60-140mm, izolace z plynosilikátových desek tl.150 mm a hydroizolační vrstvy (IPA)
V roce 2001 byl střešní plášť zakryt střešní valbovou konstrukcí, kterou byla původní tepelná izolace ve více jak 50 místech porušena a zasypána drtí a štěrkem.
Současná valbová střecha má konstrukci z dřevěných trámů a je rozdělena na 3 úseky protipožárními zdmi a je zakryta betonovými taškami. Do střechy je zabudováno 5 trojúhelníkových zasklených vikýřů. Okapy jsou z pozinkovaného plechu a opatřeny nátěrem. Vtok je do veřejné kanalizace . Podlaha je zateplena minerální plstí o síle 16 cm, která je překryta asfaltovou lepenkou. Rovněž je vybavena pochůzným chodníčkem z prken.
1.1.3Dosavadní větší opravy objektu
-1990 odstranění závěsných balkónů a přístavba lodžií.
-1992 svislé rozvody TUV a SV
-2001 valbová střecha
-2001 zateplení obvodového zdiva
-2001 nová STA vč. rozvodů
-2002 zabudování termoregulačních hlavic a RTN
-2002 nová regulace vytápění
-2003 zateplení vchodových dveří izolačním dvojsklem (5ks)
-2004 zateplení nepoužívaných vchodových dveří izolačním dvojsklem (5ks)
-2005 výměna vnitřní kanalizace
-2005 oprava izolace vertikálních rozvodů TUV
-2005 zabudování větrných turbín pro vzduchotechniku
-2006 instalace spínacích čidel pro chodbové osvětlení
-2007 v programu Panel
oprava obnažené armatury v podpěrách lodžií
zateplení střechy 16 cm tlustou minerální plstí a asfaltovou lepenkou
výměna a zateplení trubních rozvodů TUV a SV v tepelném kanále
nová tepelná izolace potrubí pro ÚT v tepelném kanále
vyměněna domovní dřevěná okna za plastová s dvojsklem v bytech i společných prostorách
-2008 nepoužívané SV dveře opatřeny mříží proti nekontrolovatelnému vniku zlodějů
-2009 rekonstrukce elektrických zařízení a rozvodů ve společných prostorách
-2010 zateplení stropů a stěn bytů ve vchodových halách
-2011 výměna stoupaček TUV
1.2 Stavebně-technické posouzení současného stavu objektu.
1.2.1 Výchozí podklady
-
neúplná původní projektová dokumentace našeho domu uložená u správce SBD
Hodoňan.
-
projektová dokumentace valbové střechy
-
projekt předsazených lodžií.
-
projektová dokumentace Prodloužení VZT nad střechu
-
posouzení základových poměrů (SURGEO 2004)
-
posouzení poruchy fasády (2005)
-
odborný posudek o stavu ž.b. podpor lodžií (2006)
Mezi existující dokumentací a současným stavem nejsou zásadní rozdíly, které by mohly zpochybnit jakékoliv rozhodování.
1.2.2 Stav základů
Prohlídkou základů nebyly zjištěny žádné nežádoucí anomálie. Nerovnoměrné sedání lodžiových podpěr ve vchodu č. 16, které způsobilo potrhání zateplené fasády, se po odstranění stromu v její blízkosti a po opravě způsobených škod neprojevuje. Příznivý vliv má také dlouhodobý pokles hladiny spodní vody.
1.2.3 Obvodový plášť
Na obvodovém plášti nebyly shledány žádné závady . Konstatuje se, že po zateplení obvodových stěn a odstranění statického problému ve vchodě č. 15 (prasklý panel) netrpí konstrukce žádnými sezónními pohyby. Malba na vnitřní straně obvodového pláště nevykazuje praskliny, které se projevovaly nezřídka před zateplením. Sokly nejsou zatepleny a podle termovizního snímkování vykazují ztrátu tepla.
1.2.4 Lodžie
Každý byt s výjimkou 6 bytů v přízemí je vybaven lodžií. Lodžie jsou podepřeny šikmými podpěrami, jejichž základ sahá do hloubky 3,85 m do jílového podloží. Lodžie jsou přišroubovány k obvodovému plášti s možností minimálního vertikálního pohybu. V roce 2004 došlo k zjistitelnému poklesu 1ks balkónové podpěry u vchodu č. 14 a následkem toho k viditelnému narušení tenkovrstvé omítky obvodového zdiva v délce cca 1 m u všech 4 balkónů nad sebou. Aby bylo možné analyzovat příčinu, byl proveden u podpěry geologický vrt s následným vyhodnocením a posouzením statika. Bylo doporučeno odstranit z její těsné blízkosti stromy, které s největší pravděpodobností pokles způsobil v důsledku intenzivního odparu vody. Další pohyby nejsou nyní pozorovatelné. Odstraněn byl dle rozhodnutí správního orgánu pouze 1 strom.
Viditelné praskliny v podpěrách byly opraveny a bylo zvětšeno betonové krytí armatur. V současnosti se žádné viditelné vady neprojevují.
1.2.5 Okna
Stávající okenní otvory jak v bytech, tak i ve společných prostorech byly původně vybaveny třídílnými dřevěnými zdvojenými okny. Plechové venkovní parapety byly zřízeny nové současně se zateplením obvodového zdiva. Nově jsou okna nahrazeny plastovými s tepelně izolačním dvojsklem. Vnější plechové parapety mají oprýskaný nátěr.
1.2.6 Střecha
Střecha je nová, avšak některé klempířské práce na ní nebyly kvalitně provedeny, protože v některých místech nedokáže zachytit intenzivnější deště. Pod střechu se při větším větru a sněhové chumelenici dostává netěsnostmi sníh. Zatím však byl zjištěn jen poprašek.
Přístup na střechu je umožněn pouze ve vchodech č. 12 a 15. Zateplené poklopy se skládacími schůdky uzavírají vstupní otvory do půdního prostoru.
Některé tašky vzájemně na sebe nedoléhají. Plechové části vykýřů potřebují obnovit nátěr.
1.2.7 Vstupní prostory
Přístup do domu byl vybudován, jak ze SV strany, tak i z JZ strany. Využívány jsou jen vchody z JZ strany. Dveře na SV straně jsou dřevěné, utěsněné a vybavené izolačními dvojskly Na JZ straně jsou 2 dveře stejné jako na SV straně. Ve vedlejším 3 vchodovém objektu jsou vstupní dveře ocelové s vypěněným jádrem a rovněž izolačním dvojsklem. Těsnění dveří je však porušeno. Tyto jednokřídlové dveře řádně nepřiléhají k rámům. Samočinné zavírače dveří podléhají změně teplot a je nutné je často seřizovat.
Dopisní schránky, které jsou umístěny ve dveřní konstrukci, jsou opatřeny proti vniku studeného vzduchu do objektu utěsněnými dveřmi z organického skla. Utěsnění je však nedokonalé a způsobuje tepelné ztráty.
Zvonkové tablo a digitální dorozumívací systém jsou rekonstruovány.
Osvětlení hlavních chodeb je ovládáno pohybovými čidly. Na schodištích není nouzové osvětlení.
Stropy a stěny od bytů ve vstupních halách jsou zatepleny polystyrenem a minerální plstí o síle 5 cm.
1.2.8 Okapový chodník
Je tvořen velkorozměrovými betonovými dlaždicemi podsypanými pískem .
1.2.9 Technické prostory
V 1.NP se nachází společné prostory (sklepní kóje, kočárkárny, kolárny, sušárny), které dosud mají původní malbu z r. 1965. Stropy tohoto podlaží jsou v původní konstrukci, nejsou zatepleny. Obvodové stěny však ano. Pro nízkou návratnost se prozatím se zateplením stropů v tomto podlaží neuvažovalo. Venkovní nepoužívané dveře do sušáren ve vchodech č. 14 a 15 jsou jednoduché a způsobují tepelné ztráty
Pod 1.NP uprostřed celého objektu je vybudován tepelný kanál, ve kterém se nachází horizontální rozvody studené a teplé užitkové vody, rozvody ÚT (vše v délce cca 90 m), osvětlení, přívod proudu pro funkci domovní předávací stanice. Veškeré zařízení je rekonstruováno, zejména vzhledem k bezpečnosti a úsporám tepla. Vstup do tepelného kanálu je po svislých žebřících ze spol. prostor 1.NP.
Zejména v době poklesu tlaku vystupuje z tohoto prostoru neidentifikovatelný zápach, který proniká do přízemí vchodu č. 12. Vzhledem k absenci dokumentace, nelze zdroj identifikovat.
V každém vchodě jsou 3 armaturní šachtice (bytová jádra) obsahující stoupačky teplé a studené vody, domovní kanalizaci a větrací potrubí. Tato vybavení byla zrekonstruována.
1.2.10 Tepelné hospodářství
Objekt je zásobován teplem z centrálního zdroje EHO a.s. prostřednictvím sítě CZT, přes výměníkovou stanici (Měst.byt.správa) a přes domovní předávací stanici, která je umístěna v tepelném kanálu, ale je ve vlastnictví Měst.byt. správy.
DPS byla zřízena v r 2003. Zásobování je prováděno dvoutrubkovým rozvodem z teplovodního kanálu. DPS slouží k přípravě topné vody a zároveň k ohřevu TUV. Na patkách stoupaček jsou uzavírací a vypouštěcí ventily.
Ohřev bytů je zajištěn litinovými radiátory, ve spol. prostorech je ohřev ocelovými trubkami (tzv. registry).
Byty jsou vybaveny vodoměry na studenou i teplou vodu a rovněž poměrovými měřiči spotřeby tepla a termoventily.
1.2.11 Vzduchotechnika
Původně bylo větrání bytů jen přirozeným odvětráním přes větrací roury umístěnými v bytových jádrech s výduchem nad plochou střechu. V současnosti je odvětrání povzbuzeno 15 větrnými turbínami umístěnými nad sedlovou střechou.V řadě bytů jsou sanitární místnosti vybaveny bytovými ventilátory napojenými na větrací potrubí. Větrné turbiny jsou vybaveny regulační klapkou situované ve střešním prostoru a přístupné po lávkách.
1.2.12 Plyn
Plynové ocelové potrubí je v domě nově provedené.
1.2.13 Elektrické rozvody
Společné elektrické rozvody a zařízení je nově rekonstruované.
1.2.14 Vnitřní konstrukce
Nevykazují žádné změny. Malba nepraská ani více let od vymalování s výjimkou míst poškozených otřesy při rekonstrukcích prováděných v bytech. Schodišťová zábradlí jsou kovová s plastovými madly značně opotřebenými, Až na malé výjimky nebyly společné prostory dosud vymalovány s výjimkou schodišť.
2 Zjištěné závady
2.1 Vady statického charakteru
Zatím nebyly zjištěny. Podle statického posudku vypracovaného pro rekonstruovaný byt č. 5 ve vchodě č.14 nehrozí narušení statiky při proražení vnitřní nosné stěny v kterémkoliv bytě domu.
2.2 Vady snižující užitnou hodnotu stavby a návrh na opravy
-
Vstupní kovové dveře na JZ straně vykazují malé deformace, které je problém dokonale utěsnit. Přes uzávěr schránek plastovými dveřmi existuje značný průsak chladného vzduchu do vstupních hal.
-
Provedené termoměření odhalilo značný únik tepla nezateplenými sokly pod přízemními byty.
-
Všechny vstupní dveře, jak používané, tak nepoužívané, vykazují ztrátu tepla.
-
Ve společných prostorách (sklepy, komunikační prostory a společné místnosti) je třeba obnovit malby, podlahy a zateplit stropy, pokud výpočet návratnosti zateplení bude příznivý. (podle energetického auditu by mohla být snížena spotřeba o 6,3 %)
-
Opravit a natřít klempířské výrobky na střeše a na vnějších parapetech.
-
Opravit dlaždicovou podlahu před dveřmi do vstupních hal.
-
Vybudovat ochranné stříšky nad východy.
-
Nahradit stávající madla na zábradlí schodišt.
-
Posoudit vhodnost vnitřniho zateplení, zejména krajních bytů, s ohledem na to, že náš dům byl zateplen pouze 80 mm izolace (v souladu tehdejšími doporučeními a normami)
-
Pro snížení tepelných ztrát a zvýšení pohody v bytech v přízemí je třeba ve vchodových halách druhých dveří.
3 Závěr
V nedávné minulosti přijali vlastníci domu a správce domu význačná opatření, která znamenala pro dům i pro vlastníky úspory a zvýšení komfortu bydlení. Je třeba připomenout, že neplýtvání teplem a dosavadní účinná opatření dokázala snížit spotřebu tepelné energie více než o 50 %.
Tato objektová analýza musí brát v úvahu ekonomickou stránku vlastníků. Převážné množství vlastníků jsou totiž důchodci a nelze zanedbat jejich současné a budoucí platební podmínky.
Protože ještě není zpracovaný položkový rozpočet, proto budou náklady na jednotlivé práce stanoveny odborným odhadem. Předpokládaná výše nákladů je. 1,9-1,95 mil Kč.
Pokud předpokládáme dobu splatnosti úvěru 15 let a úrok ve výši max 2%, pak bude měsíční splátka představovat 12 227 – 12 548 Kč.
(146 724 – 150 576 Kč/rok)
V současnosti splácíme uvěr měsíční splátkou 17 615 Kč. (211 380 Kč/rok)
Oba úvěry by představovaly roční splátku 358 104 – 361 956 Kč.
Státní dotace (bude vyplácena do r. 2020 včetně) je 69 228 Kč/rok.
Naše roční tvorba zdrojů činí 341 190 Kč. A včetně dotace to je 410 418 Kč.
Na běžný provoz domu je potřeba cca 54 000 Kč/rok.
Z toho plyne, že nám bude chybět cca 6 000 Kč/rok, což je v průměru 90 Kč/byt a rok.
| Členění výdajů k nařízení vlády č.468/2012 | |||||
| objekt | počet | jednotkový náklad | celkem | oprava | |
| údaje SBD | |||||
| 5 | zateplení soklu pod přízemními byty | 80m | 600 | 48000 | 47600 |
| 6 | zazdění vchodů | 5 | 35000 | 175000 | |
| 7 | nátěr a oprava klempířských výrobků | 40000 | 69000 | ||
| 8 | vyregulování topné soustavy | 1 | 5000 | ||
| 11 | Zateplení-stropy sklepů a spol. Místností | 900 | 600 | 540000 | |
| vnitřní zateplení štítových stěn | 300 | 500 | 150000 | ||
| 26 | vymalování sklepů,schodiště a spol. Místností | 2600 | 40 | 104000 | |
| 27 | oprava podlah v přízemních prostorách | 950 | 250 | 237500 | |
| 28 | madla na schodišti | 80 | 100 | 8000 | |
| nátěry zábradlí na spol. prostorách atd | 25000 | ||||
| 29 | Výměna a zdvojení vchodových dveří | 5 | 100 | 500000 | |
| zazdění dveří do sušáren | 2 | 5000 | 10000 | ||
| oprava dlažby před vchodovými dveřmi | 15 | 400 | 6000 | ||
| vykachličkování vchodu | 45 | 400 | 18000 | ||
| 35 | projekt | 1 | 25000 | ||
| 38 | energetický štítek | 1 | 15000 | ||
| celkem | 1906500 | 1935500 | |||
Analýzu zpracoval předseda výboru SVJ Ing. Ondra Miroslav
Hodonín 13.2.2013
Komentáře
Přehled komentářů
Zatím nebyl vložen žádný komentář
